Что проверяет банк при выдаче ипотеки

Что проверяет банк при выдаче ипотеки

Понять как банк проводит проверку потенциального ипотечного заемщика хочет знать всякий, кто обращается за таким кредитом. У каждого кредитора свой метод проведения проверки или как его называют в банковской сфере — андеррайтинга заемщика. Но при оценке клиента обычно устанавливаются следующие основные критерии: способность заемщика погашать кредит, его кредитная история и рабочие перспективы, стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления кредита. Такой анализ проводится всеми банками без исключения. Однако процедура проверка может быть и более сложной.

Давайте разберем более детально как банк принимает решение о выдаче вам ипотеки. Изначально после подачи заявки на ипотеку кредитный менеджер проводит скоринг и индивидуальный андеррайтинг. Далее идет анализ вероятности обеспечения взятого кредита, т. е. проверка залогового имущества.

Скоринговая система. В любом банке есть процедура скоринга и андеррайтинга (проверка платежеспособности/кредитоспособности клиента). Скоринговая система — это компьютерная программа, которая позволяет оперативно проводить оценку потенциального заемщика. Программа обрабатывает ответы заемщика в заявке (анкете) на кредит, которую он заполнил и предоставил в банк и оценивает их в баллах. Получение высоких баллов дают положительные ответы о наличии у заёмщика недвижимого имущества, автомобиля, высшего образования, трудоспособный возраст, большой срок работы на текущем месте и т.д. Конечно последнее слово остаётся за кредитным специалистом, а не за машиной, но в большинстве случаев на первичной проверке решения принимаются компьютером. При процедуре скоринга автоматически отсеиваются клиенты, которые не прошли по расчетам платежеспособности, которые не соответствует основным требованиям, например — по возрасту или стажу и пр.

Также при процедуре скоринга автоматически проверяется кредитная история клиента. Банк настраивает систему согласно своим требованиям и сразу задает параметры допустимых просрочек по кредитам. Какие-то банки не допускают ни единой просрочки и тогда на скоринге у вас будет отказ. Какие-то допускают просрочки и скоринг вы сможете пройти.

Для индивидуального андеррайтинга проводится более детальная проверка. В процессе андеррайтинга взаимодействует несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности. Ими производится тщательный разбор информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от 1 до 10 дней.

Проверка заемщика по Службе Безопасности. Как правило при подаче кредитной заявки заемщик общается только с кредитным менеджером банка. Но в каждом банке есть служба безопасности (СБ) и ее деятельность зачастую остается невидимой для заемщика. У службы безопасности имеются специальные базы, по которым проводится проверка заемщика и его документов. Сотрудники службы безопасности банка проверяют следующие вещи: общие сведения о клиенте, достоверность справок о доходах и данных о работодателе, проверка заемщика на предмет судимостей или фактов нарушения закона, также при необходимости проводится анализ залога. Специалисты из СБ иногда используют собственную базу недобросовестных клиентов, куда внесены сведения о кредитной истории заемщиков, арестах наложенных на их счета и тому подобных правонарушениях по отношению к банкам.

Проверка работы заемщика. Кредитный специалист банка детально рассматривает документы о трудовой деятельности заемщика и его доходах за последние годы. Особенно тщательно изучаются документы, подтверждающие занятость на текущей работе. Менеджер проводит оценку платежеспособности на основе среднемесячного размера зарплаты за последние 6 месяцев и действующих обязательств и трат. Платеж по кредиту рассчитывается так, чтобы он не превышал половины от совокупного ежемесячного дохода семьи после вычета всех расходов. В случае, если необходимо дополнительное подтверждение сведений о доходах заемщика банки делают запрос в Пенсионный фонд России (ПФР) (конечно при условии, что заемщик дал банку на это свое письменное согласие). Кроме ПФР, банки могут запрашивать у Федеральной Миграционной Службы информацию о действительности паспортных данных. ИНН предоставленный в банк также проходит проверку через сервисы Федеральной Налоговой Службы, а сведения об исполнительных производствах и неоплаченных штрафах можно получить на сайте судебных приставов.

Проверка кредитной истории.

Банк запрашивает в Центральном Бюро Кредитных Историй информацию о том, где хранится история заемщика. На сегодняшний день есть несколько наиболее часто используемых бюро: Национальное бюро кредитных историй, Эквифакс, Объединённое кредитное бюро. Если проверка кредитной истории на этапе скоринга выдала отказ, то вы получите отрицательное решение по ипотеке. Если же скоринг был пройден, то специалист банка анализирует вашу кредитную историю, характер допускаемых просрочек и суммы ранее выданных займов. Наличие положительной кредитной истории – большой «плюс» в пользу добросовестности заемщика и его способности выполнять взятые на себя обязательства по возврату кредитных средств. Просрочки – конечно же «минус». При вынесении решения наличие просрочек может послужить поводом для снижения суммы кредита, увеличения процентной ставки или в самом плохом раскладе – финального отказа.

Принятие решения о выдаче ипотечного кредита. По результатам андеррайтинга ваша заявка направляется на кредитный комитет банка и уже этот коллегиальный орган выносит свое решение. Как правило положительное решение о выдаче ипотеки имеет срок не более 90 дней. В нем будут прописаны такие условия как: максимальная сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального минимального взноса и т.д.

Здесь наступает интересный момент. Решение о выдаче ипотеки не является финальным. Вам еще предстоит подобрать недвижимость и пройти проверку предмета залога. Только тогда вы выйдете на сделку.

Читайте также:  Банкомат с приемом монет

Проверка недвижимости в ипотеку.

Банк проводит обязательный андеррайтинг недвижимого имущества. Он проверяет его актуальную залоговою стоимость, а также любую иную информацию. Оценку жилья проводят независимые оценщики, страхование делают аккредитованные страховые компании. Основываясь на цене из оценки и положительном решении страховой банк начинает собственную проверку. Специалисты банка смотрят сведения о правообладателях и обременениях содержащиеся в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом и иные сведения из Росреестра. Анализируют техническую документацию на объект, изучают выписку из домовой книги и пр. При удачном прохождении этого последнего этапа андеррайтинга банк назначает дату сделки.

Подавая заявку на ипотеку помните, что все сведения предоставленные в банк должны быть правдивы. Ведь большинство из них достаточно легко проверяются, а в случае обнаружения ложных сведений заемщика могут занести в «черный список», что будет существенной помехой для получения кредита в любом другом банке.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).

бесплатные консультации по наследованию

Часто граждане пользуются заемными средствами банка для покупки квартиры. Для этого оформляется стандартный ипотечный кредит. Не всегда банки дают одобрение на заявку, причем нередко причиной становится то, что существует вероятность покупки квартиры, на которой имеется обременение или претендуют на нее третьи лица.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Поэтому работники службы безопасности каждого банка перед предоставлением ипотеки обязательного проводят проверку квартиры, находящейся на вторичном рынке.

Проводят ли банки проверку

Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.

Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.

Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.

Как выполняется процесс

Процедура проверки реализуется в несколько последовательных этапах:

  • первоначально работниками банка или страховой фирмы проверяются все документы, переданные потенциальным заемщиком;
  • запрашиваются дополнительные бумаги от продавца;
  • если отсутствуют нужные документы или возникают даже малейшие подозрения, что сделка является мошеннической, то будет дан отказ в кредитовании;
  • банк может запрашивать разные бумаги при необходимости.

Как правильно брать ипотеку? Ответ в видео:

Для многих покупателей использование заемных средств банка выступает в виде дополнительной гарантии того, что сделка является юридически чистой, так как увеличивается количество инстанций, проводящих проверку. Но даже при таких условиях всегда существует вероятность столкнуться с мошенниками.

Сколько длится банковская проверка

Срок, в течение которого рассматривается заявка потенциального заемщика, может быть разным, так как обычно регламентируется внутренними документами любого учреждения.

Какие новостройки являются идеальными для банков

Самыми востребованными для банковских учреждений считаются именно новостройки. Это обусловлено тем, что у них отсутствуют прошлые частные владельцы, поэтому покупка реализуется у застройщика.

Как оформить право собственности, если квартира в ипотеке? Читайте тут.

Разрешают банки оформлять ипотеку при покупке квартиры у аккредитованного застройщика, что гарантирует юридическую чистоту сделки.

Идеальные черты

К основным таким параметрам новых квартир, приобретаемых за счет заемных средств банков, относится:

  • высокая ликвидность, предполагающая легкость продажи объекта при необходимости;
  • надежность застройщика, у которого уже должны иметься сданные объекты;
  • наличие необходимых документов для возведения многоэтажки строительной компанией, причем сюда относятся бумаги на землю, разрешение на строительство и другая документация.

Как оценивается жилье на вторичном рынке

Нередко граждане желают приобрести квартиру, находящуюся на вторичном рынке. В этом случае объект подвергается более тщательной проверке.

Оцениваются разные факты:

  • определяется степень износа самого строения;
  • одобрение обычно получают заемщики, которые желают купить квартиры, находящиеся в доме с кирпичным, каменным или цементным основанием;
  • часто банки требуют от потенциальных заемщиков документов, подтверждающих, что не планируется в ближайшее время снос объекта, а также, что он не находится в аварийном состоянии;
  • учитывается место расположения строения, для чего рассматривается имеющаяся инфраструктура;
  • изучается состояние объекта, площадь самой квартиры, имеющаяся планировка и отделка разных поверхностей в квартире;
  • жилое помещение должно иметь отдельный вход, а также обязано быть подключенным к разным инженерным коммуникациям;
  • не получится взять заемные средства на покупку квартиры, располагающейся в подвале или цоколе.
Читайте также:  Оформить карту сбербанка платинум

Схема проведения ипотечной сделки.

Важно! Если жилье соответствует многочисленным требованиям банка, то оно является привлекательным для учреждения, поэтому охотно выдаются заемные средства для такой покупки. Можно выделить некоторые виды жилплощади, на которые практически невозможно получить одобрение от банка.

К ним относится:

  • комнаты в коммуналках, но исключением будет ситуация, когда остальная часть квартиры уже принадлежит потенциальному заемщику, поэтому по итогам покупки предметом залога станет полноценная квартира;
  • жилые помещения, находящиеся в общежитиях или малосемейках;
  • квартиры в домах, у которых внешние стены сделаны из древесины.

Как происходит оценка квартиры для получения ипотеки? Подробнее здесь.

Правовые аспекты процесса

Сделка, предполагающая покупку объекта недвижимости, считается специфической и сложной. Если требуется приобрести квартиру на вторичном рынке, то дополнительно банк будет изучать, не претендуют ли на эту жилплощадь другие лица. Поэтому оцениваются правовые аспекты процедуры.

Учитываются для этого разные моменты:

  • юридически жилплощадь должна быть свободной, поэтому в ней не должны быть зарегистрированы посторонние лица;
  • не допускается наличие какого-либо обременения;
  • прежние владельцы не должны обладать значимыми долгами по квартплате;
  • проверяется, не прописаны ли в квартире люди, отказавшиеся от приватизации добровольно, или дети, так как этих граждан выписать из жилья практически невозможно;
  • банк выдает отказ в заемных средствах, если один из совладельцев находится в розыске;
  • не будет предоставлена ипотека, если после смерти одного из совладельца не прошло больше полугода, так как велика вероятность, что другие люди будут претендовать на объект в качестве наследников;
  • при подозрительной истории так же можно ожидать отказа, поэтому если за один год квартира часто продавалась, то можно говорить о наличии значимых подводных камней;
  • практически всегда отказывает банк в кредитовании, если планируется покупка квартиры, где прописаны дети, так как если заемщик перестанет вносить платежи по ипотеке, то при конфискации и продаже квартиры можно столкнуться со сложностями за счет вмешательства органов опеки;
  • трудности возникают при проживании в объекте инвалидов или пенсионеров, иждивенцев собственников или людей без прописки.

Что именно проверяют банки при выдаче ипотеки? Смотрите видео:

Таким образом, изучению правового статуса уделяется действительно много времени со стороны работников банка, поэтому если заемщики получают отказ в заемных средствах, то можно быть уверенным в наличии серьезных оснований для такого решения.

Как расценивается банками перепланировка

Банки негативно относятся к выдаче средств на покупку недвижимости с перепланировкой, так как обычно значимые изменения в жилье не являются законными.

Как оформить ипотеку онлайн в Сбербанке? Узнаете по ссылке.

Если выявляются незаконные корректировки, то банки требуют в течение полугода от прошлого владельца получить разрешительные документы на эти изменения. Если это невозможно, то надо квартиру привести к прежнему виду.

Если банк дает разрешение на проведение перепланировки, но заемщик все равно выполняет данные работы, то кредитор может подать иск в суд, на основании которого расторгается ипотечный договор или присуждается возврат недвижимости к прошлому состоянию.

Что еще учитывается банками

При изучении всех вышеуказанных факторов можно говорить о том, что банки без проблем выдают средства на покупку жилья в новостройке, построенной надежным и проверенным застройщиком, который заранее будет аккредитован в выбранном банке.

На вторичном рынке желательно покупать квартиру с одним собственником и при отсутствии прописанных других лиц в жилье. Дополнительно учитывается, что квартира должна находиться в свежем доме, обладающем прекрасным состоянием.

Важно! Даже если квартира не совсем соответствует требованиям банка, все равно заемщики могут рассчитывать на одобрение.

Какие банки являются лояльными

Существуют банки, которые лояльно относятся к выбору потенциальных заемщиков, поэтому выдают средства даже для покупки не слишком привлекательного для учреждения объекта.

Заключения

Таким образом, любой банк перед одобрением ипотеки обязательно проверяет продавца и сам объект. Изучается недвижимость по разным параметрам, поэтому если предоставляются после проверки средства для покупки, то можно быть уверенным в целесообразности такого приобретения и отсутствии высоких рисков потери жилья.

Ипотечный кредит от банка Открытие со ставкой от 9,3% →

Заявителей, планирующих взять ипотеку в Сбербанке, интересует, как он проверяет квартиру. Ответим на этот вопрос максимально подробно.

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Лучшее жилье в глазах кредитора

Актуальные предложения

Банк % и сумма Заявка
Банк Открытие ипотека от 9,3%
До 150 млн. руб.
Прямая заявка
Альфа Банк ипотека от 9,39%
До 45 млн. руб.
Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредит от 8,2%
до 70 млн. руб.
Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредит от 9,2%
до 60 млн. руб.
Подробнее

Выдавая кредит на квартиру, банк проверяет не только самого заявителя, но и выбранное им жилье, так как оно предоставляется в залог. В случае чего кредитор будет вынужден его продать, чтобы закрыть задолженность. И сделать он это хочет легко и быстро.

Читайте также:  График работы почты в кубинке

Какими должны быть новостройки

Основное требование – ликвидность, чтобы можно было быстро найти покупателя. Этот показатель зависит от многих факторов. Банк предпочитает работать с уже сданными объектами или находящимися на финальной стадии строительства, а застройщик является надежным. Именно его оценивают в первую очередь.

Запрашиваются: разрешение на строительство, бумаги на аренду жилья, инвестконтракт и другие. Важно, чтобы продажи производились по договору долевого участия. На сайте банка Дом.клик можно найти список аккредитованных застройщиков и объектов.

Лучшие черты вторичного жилья

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

Оценивается не только квартира, но и дом, в котором она расположена. Здание должно быть с цементным или кирпичным фундаментом, иметь железобетонные или металлические перекрытия и высоту свыше 3 этажей (кроме таунхаусов). Меньше вероятность одобрения заявки, если клиент планирует купить квартиру в панельном или блочном 5-этажном здании, особенно если оно старое.

Кредитор вправе просить бумаги, которые подтверждают, что жилой дом не подлежит сносу или реконструкции. Не получится взять ипотеку на квартиру в строении, которое находится в аварийном состоянии или имеет износ по нормам БТИ свыше 60%.

Очень важно местоположение, недвижимость в центре предпочтительнее, чем на окраине.

Сама квартира оценивается по состоянию, площади, планировке и ремонту. Если с этим порядок, то банк охотнее выдаст займ. Объект должен иметь отдельный вход, собственный санузел, оборудован электричеством и газом.

Таким образом, в квартире должны быть:

  • Коммуникации с горячей и холодной водой.
  • Сантехника для туалета, ванной и кухни.
  • Подключение к отоплению: водяное, паровое, электрическое.
  • Остекленные и укрепленные переплетами окна.
  • Входная и межкомнатные двери.
  • Плита (газовая или электрическая).
  • Покрытия полов, стен и потолков.

Квартира должна использоваться по назначению, то есть, в ней будут жить, а не вести предпринимательскую деятельность. Поэтому не подойдет жилье в подвале или на цокольном этаже.

Если речь идет о загородном коттедже, то он должен находиться в жилом поселении с инфраструктурой.

Невозможно взять ссуду на:

  • Комнату в коммунальной квартире (за исключением случаев, когда приобретается последняя и жилье полностью оформляется в собственность одного человека).
  • Квартиры в малосемейках.
  • Деревянные дома.
  • Жилье со слишком завышенной или заниженной стоимостью.

Жилье должно быть свободно и готово к регистрации нового жильца. Нужно, чтобы были оплачены коммунальные услуги и отсутствовали долги перед застройщиком у предыдущих владельцев.

Ипотека не будет выдана, если квартира имеет обременение, бывшие собственники находятся в розыске, прошло менее полугода со смерти прежнего владельца, история жилья выглядит подозрительной (к примеру, если ее часто перепродают).

Трудности есть в случае, когда в число собственников будет входить несовершеннолетний. Если банк захочет продать квартиру в счет погашения задолженности клиента, допустившего множество просрочек, то он может столкнуться с проблемами с органами опеки.

Не приветствует банк и квартиры с перепланировками, так как в большинстве случаев они были произведены незаконно. Поэтому требуется либо привести жилье в прежний вид, либо согласовать перепланировку в соответствующих органах.

Если вы уже оформили ипотеку на квартиру, то также нужно будет согласовать любую перепланировку или генеральный ремонт в этой недвижимости, так как это влияет на стоимость. Если заемщик не сделает это, то его вызовут в суд и заставят вернуть прежнее состояние или выселиться из квартиры.

О том, как выиграть судебное разбирательство, читайте в этой статье. По мнению экспертов, Сбербанк выдвигает довольно серьезные требования к жилью, в отличие от других менее крупных банков.

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

Как заранее избежать проблем

  • Не покупайте квартиру, которая продается по доверенности.
  • Не стоит обращать внимание на жилье, если имеется один или несколько посредников, а также на те, которые были подарены, но при этом новый владелец не является родственником предыдущего.
  • Указывайте реальную сумму сделки.
  • Не приобретайте недвижимость, которую часто перепродают. Выписку можно получить в ЕГРП.
  • Лучше предпочесть жилье в новостройке.
  • Оформите титул собственности (минимум на 3 года).
  • Страхуйте недвижимость у страховщика, в котором уверены.
  • Откажитесь от дел с продавцом, который не может показать оригиналы документов.

Заранее рассчитайте будущий кредит, сделать это можно при помощи нашего онлайн-калькулятора:

РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ:
Ставка % в год:
Срок (мес.):
Сумма кредита:
Ежемесячный платеж:
Всего заплатите:
Переплата по кредиту

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

Юридическую чистоту сделки проверяет Сбербанк, поэтому не обязательно пользоваться услугами риелторов, подробности здесь. Лучшие предложения по ипотеке, помимо Сбербанка, вы найдете по этой ссылке.

Воспользуйтесь информацией выше, чтобы оформление ипотеки прошло без проблем. Также о повышении шансов на одобрение читайте в этой статье.

РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ:
Ставка % в год:
Срок (мес.):
Сумма кредита:
Ежемесячный платеж:
Всего заплатите:
Переплата по кредиту
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector